小さなカフェの開業、賃貸物件探し方と注意点

小さなカフェを始めたいんだけど、どれくらいの広さがいいの？
家賃はどれくらい？
スケルトン？居抜き？などなどわからないことばかり
ここではそんな悩みを解決できるような内容にしていこうと思います。
この記事を読んで、ぜひ自分に合った物件探しに役立ててください。

物件探しの前にどんな経営スタイルにするかを考えましょう。

まずどんなスタイルのお店、どれくらいの規模感でやっていこうかを
はじめに考えます。

１人で経営するのか？夫婦２人で経営するのか？従業員を入れてやるのか？
それによってまずお店の広さが変わってきます。
必要な駐車場の台数も変わってきます。

もちろん店舗は広くなればなるほど家賃は高くなるし。
ランニングコストも高くなります。
駐車場も台数が増えた分だけ高くなります。

安易に『広くゆったりしたお店がしたいなー』なんて気持ちで
広いお店を賃貸してしまって、
家賃と電気代とかが高くて利益が出ないなんてことや
目が行き届かない、移動距離が長すぎて効率が悪い
急にたくさんの来客にパニックになる等々あるので
ちょうど良いサイズが良いですよね。

どれくらいの広さが理想？

お店をやるのにどれくらいの広さが必要か？
とゆう疑問を解決してみましょう

この先の説明をよりわかりやすくするために
広さについて覚えておきたい事

１坪＝約３.３平米　１平米＝1m²

１人で経営するなら１０坪まで

もしも１人のワンオペでやる予定なら
１０坪前後がちょうど良い広さでしょう。

席数はだいたい１０〜１５席くらいでしょうか

この広さでも忙しいお店なら２人くらい必要かも
しれませんね

２〜３人規模は約２０〜３０坪前後です

２０坪（約６０平米）は３０席ほど配置できる広さになります。

２〜３人で営業するのにちょうど良い広さです

３０坪の４０席程度の広さになると３〜４人は必要になってきます

家賃はどれくらいが理想？

飲食店経営の経費の中で大きな割合を占める家賃

できるだけ安く抑えたいですよね

けど、どれくらいが割安、割高なの？
って基準がそもそもわかんないんだよって話ですよね

飲食業の基本的な家賃の考え方

飲食店経営における経費とゆうものがあります

一般的な割合として
家賃１０％　光熱費１０％　人件費３０％　食材費３０％　消耗品費５％
ざっくりとこれくらいの割合でかかってきます。
すると利益は約１５％くらいでしょうか

とゆーことは
売上の１０％以下になるように考えて出店計画をするとゆうのが
一般的な解釈です

逆を家はこれくらいの家賃なら最低これくらいは売上なきゃいけない
基準が見えるとも言えますね

そんなこと言われてもこれからお店を始めようって時に
将来の売上がいくら出せそうかなんてわかる訳ないじゃん！
そんな心の声が聞こえてきそうです。

じゃ、どれくらいの売り上げを出せそうかを想像してみましょう

このように仮定できると

３０席取れる広さなら２０万円の家賃までは大丈夫かな？
と想像できます。
正しもっと安いに越したことはないです

なぜなら、月々の支払いは気持ちのプレシャーですから
少ない方が気持ちは楽です

私がこれまでカフェをやってきた経験上
家賃はだいたい１５万円程度までにできると理想的です。

坪単価の考え方

不動産賃貸を検討していると坪単価とゆう話がたびたび出てきます

これは家賃が割高？割安？の一つの基準です
田舎の方や古い物件なんかは比較的安く街や都心の方に行けば
うんと高くなります。

私が住む愛知県の郊外都市
一宮市の店舗賃貸の平均坪単価は約８７７７円ほど

お隣の愛知県の主要都市の
名古屋となると平均坪単価は１７６１８円と約２倍

東京都となると２４０００円ほど最高値は１２３０００円ほど
だそうです。

あまり素人の方にとって坪単価の話をされても
いまいちピンとこないと思いうので

まずは、見つけた物件に対して、広さと家賃を見ます
席数がどれだけ配置できそうか？
そしたら営業形態を当てはめてみて売り上げを想像
してみると、いけそうかダメそうかを
判断してみるのが良いと思います

席数と駐車場のバランス

物件探しをしていると、建物の方ばかりに目がいってしまいがちです

街中のお店なら徒歩や自転車で来店するお客さんが大半になると
しかし、郊外の店舗はお客さんのほとんどが自動車で来店します。

席数がたくさんあったとしても、駐車場が少なくては
席が埋まりませんよね

ですから、店舗の広さと何台の駐車場があるのかを
合わせて考慮しなければなりません。

とはいえ、店舗の広さに対して駐車場が少ない事がほとんどです
もし、気に入った物件を見つけたけど駐車場が少ない場合は
近隣に駐車場が借りられそうかを探ります。

真面目に考えるのなら１台いくらかで駐車場を借りることを
考えます。

ここ愛知県の名古屋の月極駐車場の平均相場は約１５０００円ほど
ですが郊外の方へ行くと３０００〜５０００円ほどで借りられます。
ですが、借りる台数分固定費が増えるので
家賃と駐車場の賃貸料を合わせて考慮する必要がありますね。

裏技的に柔軟に考えるなら、周辺環境を利用する方法です。

例えば、公園があるとか、大きなスーパーがあったりすると
お客さんが勝手にこっそり使ってしまっていた
なんてこともあったりします。
見て見ぬふりをするしかないですが、
それもラッキなことです。

場合によっては近隣に空き地があったりして
地主さんと直接お話をして、１面をかなり割安で借りられる
なんてこともあったりします。

とゆうことで、物件の周辺環境についてもざっくりリサーチ
しておくと良いかもしれません

改装費の予算

居抜き物件、スケルトンスケルトンの物件、どちらにしても
ある程度の改装をしなければいけないです。

ある程度そのままの状態を生かして始められる物件から
かなり手を加えないといけない物件さまざまです。

ほとんどの場合は金融機関の融資を受けると思います。
改装費はおよそ３００〜１０００万円ほどかかります。
金額の幅が広いのは”物件の状態による”からで

この改装費用はおよそ開業費として借りて
約１０年で返済することになると思います。

その返済も毎月支払っていく固定費となるので
許容範囲内の資金で改装ができる物件なのかも
見極める必要がありますね

良い物件の探し方

良い物件を見つけるためには、
時間に余裕を持って、不動産屋さんや、今後仕入れを検討している
業者さんに物件探しを依頼することです。

良い物件情報とゆうのは
なかなか表には出て来ないんです

なぜなら
店舗物件を探してる人は常にたくさんいて、
その人達の多くは、あらかじめ不動産屋さんなどに
声をかけているので、
いち早く、閉店情報などを手に入れられるのです
そのような情報は既存の顧客や、声をかけてもらっている
お客さんにすぐ紹介されてしまいます
良い物件なら、閉店と同時に契約をしてしまいます。

要するに、良い物件ほど水面下の業者金で取引されてしまう
ってわけですね

ネット検索で”店舗賃貸物件”とか”店舗物件”、”居抜き物件”などで
調べると、色々な情報が出てきますが
そのような物件の多くは、水面下で動いて借りてが見つからず
不動産業者だけが共有できる情報サイトでも
借りてが見つからなかった、
あまりもの物件の可能性が高いので、
もしも、情報サイトで見つけた物件を気に入った場合は
十分に注意して見るようにしましょう。

まとめ

小さなカフェの物件探しは
将来の成功と失敗を分ける最初の難所です

見つけた物件全てがとても良く見えてしまうもの
『これしかない！』くらいに思い込んでしまいがち
ですが、
冷静に立ち止まってください、それぞれの物件に仮想カフェを
想像してみてください。
そして冷静に考察しましょう

一般論も交えて色々と書いてきましたが、
私自身、長年飲食店を経営してきた実感として感じていることは

いかに”ランニングコスト”すなわち固定費に当たる家賃や
借入れ返済をできる限り低く抑えることが一番大事かなと
思っています。

カフェの経営は、毎日、毎週、毎月の売り上げはバラバラです
忙しい日もあれば暇な日もあります。
ランニングコストが高いと、
必然的に売り上げ目標は高くなってしまい
、その分精神的負担は大きくなります。

そんなわけでとにかくたくさんの物件を見ましょう
そして見る目をやしないましょう。